⑤型⒌綉（深圳大学法学院05级5班）

第 2 楼

一、致股东
2006 年，对万科来说是不平凡的一年。这一年，万科销售金额、主营收入、净利润、开工面积、竣工
面积同比增长都超过50％，为既定计划中的2006 到2008 三年快速发展谱写了一个良好的开篇。这一年，
万科成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业。这一年，也是万科的“企业公民元年”。
这是狂飙突进的一年，这是激情澎湃的一年。我非常荣幸能与各位股东，一同回顾万科这一年走过的
历程，一同分享万科这一年思考的所得。
繁荣的奥秘
2006 年，中国大部分房地产上市公司都取得了不俗的业绩，而在资本市场上，其股价也普遍被重新估
值。是什么造就了行业的繁荣，这种繁荣是否可以持续？是什么使得资本市场对这个行业判断乐观，这种
乐观的基础是否坚实？这或许是每一个关注住宅行业的人，都必须面对的问题。
对这种繁荣与乐观，存在不同的判断和解读。而在万科看来，一切关于住宅行业长期前景的问题，其
答案都包含在人口变迁之中。
如果深入剖析世界近现代经济的缔造与发展历史，就会发现，对于任何一个基本具备市场经济制度框
架的经济体，只要是资源可以基本自由流动，其人口变迁就几乎是经济成长的缩影。近现代工商业的发展
过程，其实也就是人们逐渐聚集到城市居住的过程。当人们开始密集居住的时候，工商业的交易费用才能
有效降低，更复杂的社会分工、合作才成为可能。而现代经济的每一步成长，莫不源自三个方面：生产技
术的更新、交易费用的降低以及分工的细化与合作的深化。在一个全球化的时代，生产技术本身就是一种
自由流动的资源，而后两个因素，则都与城市化的进程息息相关。
因此某种程度上说，经济史就是人口史，而房地产史更是人口史。
而中国当前的人口结构，还有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济20 多年来维持着全球
最为强劲的增长。上世纪80 年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。
20-60 岁人口为财富创造期，目前我国该阶段人口占总人口比例仍超过60%，这种特殊人口结构至少10 年
内不会发生骤变。而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带
的人口红利延续得更为持久。
1981 年至2005 年，仅仅25 年的时间，我国城市化率由20%迅速跃升至43%；而与发达国家80%以
上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10 多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左
右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。这也是城市化对住宅行业的直接影响。
但是，仅有这种需要是不够的。只有当人们的需要得到购买能力支撑的时候，这种需要才能转化为市
场的有效需求。而购买力的来源，正是经济发展和大众财富的增长。城市化促进经济成长，进而提升人们
的购买能力，这是它对住宅行业的间接影响。某种程度上说，这个间接影响比前述的直接影响更为重要。
在2006 年，有两个重要的信号是不容忽视的。一个是，大部分企业在2006 年的收益水平都明显上升，
而研究表明，推动这一进步的主要原因是劳动生产率的提高。另一个是，收入分配的公平性被提到前所未
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有的高度。
是这样，不管我们是否察觉到，我们正处在一个非凡的年代。我们或许已经看到了过往的奇迹，但是
历史的恢宏其实才刚刚开篇。在以三大经济圈为中心的中国沿海，正在诞生着全球有史以来最大规模的城
市带。数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到这些地方，当他们到来的时候，他们可能只拥有自己的双
手和智慧，但终有一天，他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜，以及为他们服务
的足够技能，住宅企业就能够在这个过程中，获得近乎无限的发展空间。而这一点，才是住宅行业持续繁
荣的真正奥秘。
因此，房地产尤其住宅市场在我国未来至少十年、沿海城市带在未来至少二十年，仍将是最具潜力和
发展空间的行业之一。
转折的关头
中国的住宅行业，从诞生到现在，不过短短的二十年历史，但已经经历了两个显著的转折点。1998 年
中国取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，这是第一个转折点。在这之前，中
国的住宅行业只能说是在萌芽阶段，而在这之后，行业进入了近乎神速的增长。
然而，在这个高速增长的过程中，住宅行业也暴露出一系列的问题。1998 年之后中国住宅行业的发展，
既是高速的增长，但也是粗放的增长。面对人多地少的基本国情、爆炸式的城市化速度，当这个年轻的行
业骤然承担起为数以亿计的城市家庭包括数千万新增家庭提供住所的重任时，传统的经营方式、生产手段
和发展模式，很快就遇上了难以为继的瓶颈环节。
如何在经济转轨期间和高速城市化过程中，满足城市中低收入家庭的基本居住需求？如何保证投资与
消费、以及各类消费之间的均衡发展与良性互动？如何在充分运用金融工具的同时保证金融安全？如何实
现住宅市场的可持续发展，减少资源和能源的消耗、促进与环境的和谐？如何使市场成为真正的双赢，并
创造良好的社会效益，充分保护各相关主体的权益？这些问题在发达国家的成长历程中，都曾一一遭遇，
但是从未像在中国这样，来得如此密集而急促。正是这一系列的问题，催生了2005 年到2006 年的宏观调
控，也使得行业进入了第二个转折点。
在第一个转折点之后，行业实现的是量的突破，而在第二个转折点之后，行业将要跨越的是质的升华。
经过第一个转折点，我们看到的是大地回春之后的百花齐放，而经过第二个转折点，即将上演的是大浪淘
沙之后的王者归来。
是的，在第一个转折点之后更醒目的是机会，而在第二个转折点之后更凸显的是挑战。然而，当我们
处在繁荣的前夜时，我们不仅需要看到机遇，也要看到挑战；而当我们站在转折的路口时，我们不仅需要
看到挑战，也要看到机遇。
如果一个时代的所有问题是人人都可解决，那么这个时代将无所谓英雄。如果哥伦布的船队面对的不
是从来无人敢于穿越的未知海域，那么新大陆也不会留待他们来发现。
只有在充满挑战的转折关头，我们才能获得创造奇迹的可能。而要做到这一点，我们需要的是信念和
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智慧。
成长的诀窍
2006 年，不仅对于万科，不仅对于中国住宅行业，甚至从世界住宅产业史的高度来看，都是划时代的
一年。
对世界住宅产业来说，一直存在着一个有些尴尬的怪圈。众所周知，在任何一个市场国家，住宅基本
上都属于最昂贵的单件商品，也是大部分人一生中最大的一笔支出。但是这个行业中却似乎从来没有诞生
过伟大的公司，从来没有诞生过像在能源、汽车、家电、金融、IT 甚至零售、饮料、日化行业曾经出现过
的那些庞大的商业帝国。甚至有人断言，因为房地产特殊的地域性和非同质性，这个行业没有其他行业那
种显著的规模效应；也就是说，房地产公司是无法做大的。
确实，直到2005 年，财富500 强的名单中，虽然出现过建筑公司、出现过不动产经营公司，但是纯
粹的住宅开发企业，却始终与这一排行榜无缘。在2006 年，历史终于被改写，美国的前四大住宅企业，
联袂进入了这个名单。
其中之一的帕尔迪住宅公司，是万科在新十年的标杆企业。在过去的十年中，它的市场占有率上升了
一倍以上。然而，它的雄心才刚刚开始，它现在的目标已经定到了全美国市场的20％。如果这个目标能够
实现，我们看到的将是一个年销售千亿美元级别的企业。
未来十年，中国城市将新增七千万户家庭，这接近一个美国，接近英国、法国和德国的总和，超过整
个日本。未来全球最大的住宅市场很可能在中国，这已经没有太大的悬念。那么，中国的优秀住宅企业，
又该有怎样的雄心和愿景呢？
企业的边界取决于规模效应和管理成本的消长。越大的企业，规模效应越显著，但是管理和经营的难
度也越高。当一个企业的规模效应已经不能抵消克服管理难度上升的成本时，这个企业就到了增长的极限。
确实，住宅作为一种最终产品，具有不可移动性，无法在一个地方生产而销售到很远的范围；客户需
求和地段的千差万别，也使得住宅的生产具有小批量甚至单件生产的特征。但是，企业的规模效应不仅仅
源自大规模流水线生产带来的成本下降，而是来自三个方面。另外两个方面，一个是客户口碑带来的品牌
号召力，一个是资本市场信用支撑的融资能力。
在美国四大住宅企业晋身财富500 强的过程中，美国究竟发生了什么？我们至少可以看到三件事情。
第一件是住宅产业化水平的不断提升，虽然住宅整体需要进行现场装配，但是住宅的部件却可以实现规模
化的工厂生产。第二件是随着客户对品质和性价比的要求不断趋于精细，住宅品牌日渐为人们所关注。第
三件是1980 年代之后，美国的房地产融资不断创新，并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资，
而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。这三件事情，刚好对应着规模效应的三个方面。
而与此同时，美国的优秀住宅企业也逐渐变得成熟，在大规模经营时克服管理难度的能力不断上升。
以帕尔迪为例，我们可以发现它拥有一整套住宅企业非常成熟的以客户为中心的经营工具。在学习帕尔迪
的过程中，这些管理工具也逐渐融入到了万科的经营管理当中。
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与美国相比，中国在住宅产业化和融资渠道创新上，还有着不小的差距；中国住宅企业，暂时也还并
不具备美国优秀同行那样驾驭大规模经营的能力。然而，在第二个转折点之后，这些都是行业发展的必然
趋势。
万科在2005 年提出，2006 到2008 年万科将进入一个高速发展期。这绝非简单地出自企业做大的冲动，
否则的话，在行业上一个阶段的巅峰2004 年，万科不会坚持稳健的发展策略。一直以来，万科谋求的是
有质量的增长，这一点过去没有、现在没有、以后也不会改变。
万科做出这个决定，是基于以下的几个判断。首先，经过2001 到2005 年的不断调整，万科在规模经
营能力方面已经上了一个台阶。其次，相当数量的忠诚客户，是万科经营住宅业十多年来积累的最重要的
财富之一，而购房者对于产品和服务的要求，最近几年明显趋于全面化。第三，尽管中国的住宅产业化还
刚刚起步，但是万科已经率先基本实现了设计的标准化。第四，尽管中国房地产直接融资的大门还在开启
的前夜，但是万科在资本市场的信用，不仅在行业内、而且在跨行业对比中，已经积累了一定的优势。最
后，宏观调控将促进行业的规范化，提高行业的集中度，优秀企业将获得更大的成长空间。
而正如本报告将要揭示的那样，按照这一既定计划，2006 年万科取得了一个良好的开局。
变革的年代
中国住宅行业已经跨过了第二个转折点，接踵而至的将是一个全新的年代。在这个激越的年代中，行
业将实现全面的重构，未来的格局将与过去和现在，存在显著的不同。
从制度框架来看，这个行业曾经并存的是，高度行政管制的土地出让和高度自由放任的开发市场。而
在未来，土地出让、流转甚至开发将全面市场化；而针对行业的准入、供给、需求、交易行为各环节，将
建立包括立法、行政、货币、税收各种手段的整套制度体系。
从居住模式来看，这个行业曾经经历的是，实物分配嘎然而止与商品房骤然兴起的截然转向，曾经面
临的是住房状态的两极分化。而随着分配机制与保障体系的重构，未来将呈现的是各种保障用房和商品房
多元并存；出租市场、二手市场、新房市场三足鼎立的格局。
从供求关系来看，这个行业曾经上演的是，消费者对居住面积的偏爱与开发商对高档产品的热衷，曾
经困扰的是套数需求与套数供给能力的矛盾。而随着小型化趋势的彰显和差异化税收政策的落实，未来购
房者将由单一追逐居住面积转向主要关注居住品质和性价比，精品中小户型将成为市场决胜的关键。
从竞争态势来看，这个行业曾经高度分散，数万家开发商各自拓荒。而随着消费者选择能力和选择偏
好的显现、直接融资渠道的开拓，行业的集中度将不断上升，重点市场的主流开发商将进入品牌主导下的
精细化竞争态势。
从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是这个行业的常规。这种落后的生产方式，带来了难
以克服的质量通病和企业资产的慢速周转，也催生了优秀企业成熟产品复制的努力。而随着品质导向、规
模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，未来我们看到的，将主要是标准化设计、工业化生产的住宅
产品。
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从商业模式来看，这个行业曾经是开发商无论大小，都是从获取土地到物业管理一条龙的经营。而随
着对效率和专业能力的要求不断上升，合作开发、并购重组与业务外包的帷幕已经拉开，未来我们看到的，
将是“小而全”转向精细分工，企业内部整合转向社会化整合；大型综合开发商、专业制造企业、金融企
业、配套服务企业并存的全新格局。
早在2004 年，万科就提出行业已经处于颠覆的前夜。而经过2005、2006 两年，行业变革的趋势日渐
明朗。基于这一判断，万科最近三年的主题词，都与变革有关。2005 年是“颠覆·引领·共生”，2006 年
是“变革先锋·企业公民”，而2007 年是“大道当然·精细致远”。
万科是一个由鲜明的理想主义和坚定价值观奠基的企业。在这样一个激越的变革年代，万科将义不容
辞地担当起先行者的责任。这一责任，不仅包括率先实现商业模式和生产方式的变迁，而且包含引领行业
承担企业公民的社会责任、促进与社会的和谐、赢得社会的尊重。而千里之行，始于足下，只有脚踏实地
的精耕细作，才能造就百年老店的基业长青。万科也深信，我们的一切努力，最终都能从市场中获得公平
的回报。
最后，要再次感谢每一位投资万科的股东。是你们的信任与支持，造就了万科过去的辉煌；而在现在
和未来，也正是你们的信任与支持，给了万科在这激越年代里大步前行的勇气。

I'm living to love you.